¿A cuántos años me conviene financiar la propiedad?

Depende de cuál enfoque se quiere aplicar. Hay dos enfoques principales, el primero es el financiero/rentabilidad, en donde se busca que el dinero invertido sea lo más rentable posible. El segundo enfoque es el de seguridad personal/riesgo, en donde se busca tener la menor deuda posible y pagar el crédito hipotecario lo antes posible.

Enfoque financiero/rentabilidad

Desde el punto de vista financiero, conviene tomar el crédito hipotecario con la mayor cantidad de años posibles. Esto es debido a que el crédito se paga en una mayor cantidad de cuotas, por lo tanto, cada cuota individual es menor. También esto contribuye a maximizar el flujo de caja, es decir, priorizar que el flujo mensual sea el mayor posible, al margen de que se esté pagando un crédito en una mayor cantidad de años.

Veamos el siguiente ejemplo:

Supongamos que una persona quiere comprar una propiedad de UF 3.000 y pagará un 20% pie Link Qué es el pie

Vamos a comparar la toma de este mismo crédito en 3 diferentes opciones de plazo, manteniendo todo lo demás igual:

• 10 años
• 20 años
• 30 años

Tasa: 4,5% anual

Pie: 20%

Crédito UF 2.400

Pie: UF 600

Arriendo mensual: UF 15

Vemos que, en el caso de tomar el crédito a 10 años, el dividendo en UF queda en 24,77 mensual, mientras que, al tomar el crédito a 30 años, el dividendo queda en UF 12,03 mensual.

Supongamos que un arriendo en Santiago Centro de un departamento de dos dormitorios y 2 baños está alrededor de UF 15 mensual. Por lo tanto, al analizar el caso de un crédito a 30 años, en términos muy simples (faltaría incluir gastos de mantención, seguros, administración de la propiedad y otros) el inversionista estaría recibiendo (UF 15,00 – 12,03) = UF 2,97 mensual.

Si tomamos el dato de 2,97 mensual y lo multiplicamos por 12 (esto sería el flujo anual), nos da UF 35,44 de ingreso anual. Tomando en consideración que la inversión inicial fue de UF 600 (sin considerar gastos operacionales del crédito ni corretaje), el rendimiento sería 35,44 / 600 = 5,94 % anual.

Solamente estamos considerando los flujos por el arriendo, ya que un valor estimado para la plusvalía es más una apuesta que un dato real.

Si seguimos el mismo ejemplo, pero con un crédito tomado a 10 o 20 años, vemos que el flujo mensual es negativo (es decir, tengo que poner plata de mi bolsillo mes a mes), porque estoy pagando el crédito en una menor cantidad de años.

Algún experto en finanzas podría argumentar que para evaluar proyectos no deberíamos considerar las variables de financiamiento, lo cual es cierto, sin embargo, en este caso, estamos comparando el mismo proyecto y lo que queremos averiguar es cómo dan los números al simular los diferentes años de financiamiento.

Por lo tanto, de este el punto de vista de flujos, conviene tomar el crédito con la mayor cantidad de años posibles.

Ahora bien, el análisis anterior considera solamente un punto de vista teórico/numérico, y deja de lado las restricciones que nos podamos encontrar en el mundo real, como es el caso del pie mínimo que ofrezca un banco, la capacidad de endeudamiento de cada persona, o los años plazo que puedan prestar los bancos de acuerdo con la edad de la persona.

Puede surgir la pregunta, ¿si estoy tomando un crédito a más años, no estoy pagando mucho más en interés?

Esto es correcto; a la larga se paga un mayor interés, pero como estamos evaluando una mirada de inversión, estamos evaluando cómo es el flujo mensual a largo plazo. En síntesis, en esta alternativa de 30 años, al invertir UF 600 (el pie), cada año llega a mi bolsillo UF 35,64 lo que representa un 5,94% de rentabilidad. Si hubiese tomado el crédito a 20 años el total de los intereses pagados sería menor, sin embargo, el flujo mensual es casi 0.

Enfoque riesgo/seguridad personal:

Como vimos en el ejemplo anterior, el menor dividendo está en el caso 3, en donde cada mes nuestro pago del dividendo es menor. Esto implica que el préstamo es mayor, por lo tanto, se pagan más intereses. Veamos ahora el criterio del riesgo mayor.

El riesgo se mide en qué tan probable es que la persona que tomó el crédito (comprador) no pague el dividendo. En este caso (caso 3), el dividendo a pagar es UF 12,03 todos los meses, y una regla sencilla para calcular cuánto dividendo puede pagar una persona es si lo que gana una persona (salario y otros) es al menos 4 veces el valor del dividendo. En este caso, el comprador debería ganar UF 12,03 * 4 = UF 48,12 mensuales.

En el caso 1 (10 años de crédito), como el dividendo sería UF 24,77, lo mínimo que tendría que ganar el comprador para que el banco le otorgue el crédito es UF 24,77 * 4 = 99,08. Desde el punto de vista del banco, si el que toma el crédito está ganando cerca de 99 UF mensuales y paga el crédito en 10 años, su riesgo es menor a que si lo tomara en 30 años, por lo cual, el banco va a favorecer ese tipo de decisión. Sin embargo, si la persona que toma el crédito gana 48 UF mensuales, el banco no le va a poder ofrecer el crédito a 10 años, sino que se lo va a ofrecer por 30 años.

En definitiva, va a depender de qué enfoque se quiere ocupar. Por un lado, financieramente, conviene tomar el crédito para maximizar el flujo mensual, lo que sería una mayor cantidad de años de plazo y un aumento de riesgo. Por otro lado, la opción de menor riesgo sería tomar el crédito a la menor cantidad de años posible, la cual es la más segura a ojos del banco.

Fuente: vivimos.cl